Las obligaciones del administrador de condominios están reguladas por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento, estableciendo deberes claros en materia administrativa, financiera, legal y de gobernanza. Esta normativa redefinió profundamente el rol del administrador en Chile, elevando los estándares de transparencia, profesionalismo y rendición de cuentas.
Hoy, el administrador ya no es solo un gestor operativo: es un actor clave en el cumplimiento normativo, la correcta administración del patrimonio común y la convivencia comunitaria. En esta guía práctica explicamos cuáles son sus principales obligaciones, qué exige el Reglamento y qué deben exigir los comités de administración y las comunidades.
¿Cuál es el rol del administrador de condominios según la Ley 21.442?
La Ley 21.442 define al administrador como el responsable de la gestión integral del condominio, actuando como mandatario de la comunidad y ejecutor de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y el comité de administración.
Su rol combina funciones:
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Legales
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Operativas
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Financieras
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Administrativas
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Relacionales
Todo ello bajo un principio central: actuar con diligencia, probidad, transparencia y siempre en beneficio de la comunidad.
Principales obligaciones del administrador de condominios según la Ley 21.442
1. Representación legal del condominio
El administrador representa legalmente a la comunidad frente a:
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Proveedores y contratistas
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Organismos públicos
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Tribunales de justicia, cuando corresponda
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Fiscalizaciones del MINVU u otras autoridades competentes
Debe actuar dentro de las facultades otorgadas, evitando exceder su mandato o adoptar decisiones que correspondan exclusivamente a la asamblea o al comité de administración.
2. Administración financiera y contable del condominio
Una de las obligaciones más relevantes del administrador de condominios es la correcta gestión de los recursos financieros de la comunidad, lo que incluye:
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Elaboración y ejecución del presupuesto anual
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Cálculo, cobro y control de gastos comunes
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Pago oportuno a proveedores y servicios
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Mantención de cuentas bancarias separadas por condominio
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Respaldo documental de todos los movimientos financieros
La Ley 21.442 exige transparencia total, trazabilidad y acceso oportuno a la información financiera por parte del comité y los copropietarios.
3. Cumplimiento normativo y legal
El administrador debe velar por el cumplimiento permanente de:
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La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria
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Su Reglamento
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El Reglamento de Copropiedad del condominio
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Normativas complementarias aplicables (laborales, sanitarias, seguridad, seguros, mantención de ascensores, entre otras)
El desconocimiento de la normativa no exime de responsabilidad, y su incumplimiento puede generar sanciones y conflictos legales.
4. Información al comité y a la asamblea de copropietarios
Otra obligación clave es la entrega clara, completa y oportuna de información, incluyendo:
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Estados financieros periódicos
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Informes de gestión
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Contratos vigentes
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Situación de morosidad
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Riesgos legales o contingencias relevantes
La información debe ser comprensible y accesible, no solo técnica o contable.
5. Ejecución de acuerdos de la asamblea
El administrador debe ejecutar fielmente los acuerdos válidamente adoptados por la asamblea de copropietarios y el comité de administración, siempre que estos se ajusten a la ley.
No puede:
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Ignorar acuerdos válidos
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Modificarlos unilateralmente
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Retrasar su ejecución sin causa justificada
Exigencias del Reglamento de la Ley 21.442 al administrador
El Reglamento refuerza el estándar profesional del cargo, estableciendo, entre otros aspectos:
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Deber de actuar con probidad y buena fe
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Responsabilidad por negligencia u omisión
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Obligación de mantener documentación ordenada y disponible
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Reglas claras sobre reemplazos, renuncias y término de funciones
Además, se vincula directamente con el Registro Nacional de Administradores de Condominios, administrado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
Errores frecuentes en la gestión del administrador de condominios
En la práctica, muchos conflictos comunitarios se originan por errores como:
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Falta de rendición clara de cuentas
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Mezcla de fondos entre distintos condominios
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Incumplimiento de plazos legales
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Decisiones tomadas sin respaldo de la asamblea
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Desconocimiento del Reglamento de Copropiedad
Estos errores pueden derivar en sanciones, conflictos internos, pérdida de confianza y acciones legales.
¿Qué ocurre si el administrador no cumple sus obligaciones?
El incumplimiento de las obligaciones del administrador de condominios puede generar:
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Multas administrativas
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Término anticipado del contrato
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Responsabilidad civil por perjuicios
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Acciones judiciales
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Observaciones en fiscalizaciones del MINVU
La ley protege a la comunidad, pero exige una vigilancia activa por parte del comité de administración.
Checklist práctico: obligaciones mínimas del administrador
✔ Administración financiera transparente
✔ Rendición periódica de cuentas
✔ Cumplimiento legal y normativo
✔ Ejecución de acuerdos comunitarios
✔ Información clara al comité y copropietarios
✔ Inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores
Recomendaciones prácticas para comités y comunidades
Desde una mirada profesional, recomendamos:
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Verificar que el administrador esté inscrito en el Registro Nacional de Administradores
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Exigir informes financieros periódicos y comprensibles
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Definir claramente las facultades del administrador
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Revisar contratos y mandatos vigentes
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Contar con apoyo profesional ante dudas legales o administrativas
Una buena administración previene conflictos y protege el patrimonio común.
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