Cómo evitar acuerdos que pueden quedar nulos bajo la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.
Introducción
En los condominios no todos los conflictos nacen de la mala convivencia.
Muchos nacen de asambleas de copropietarios mal convocadas, mal constituidas o mal documentadas.
Y cuando una asamblea es jurídicamente defectuosa:
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- Los acuerdos pueden ser impugnados
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- Las decisiones pueden declararse nulas
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- Se puede judicializar el condominio
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- El Comité puede quedar expuesto
La Ley 21.442 es clara: La asamblea es el principal órgano decisorio del condominio.
Pero para que sus decisiones sean obligatorias y no impugnables, deben cumplir estrictamente requisitos de:
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- Citación
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- Quórum
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- Materias tratadas
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- Registro en acta
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- Formalidades posteriores
Este artículo resume, de manera clara y práctica, cuándo una asamblea es válida… y cuándo se vuelve riesgosa.
Tipos de asambleas de copropietarios según la Ley 21.442
La ley distingue tres tipos:
1. Asamblea Ordinaria
Debe celebrarse al menos una vez al año.
Materias que pueden tratarse:
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Rendición de cuentas por parte del administrador y aprobación del balance presentado
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Designación, reelección o renuncia de los miembros del comité de administración
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Designación o remoción del administrador o subadministrador
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Reporte de las actualizaciones al plan de emergencias y programación de simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos
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Término anticipado de la póliza de seguro del condominio y/o contratación de un nuevo seguro, siempre que no implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida al mar
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Cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo aquellos que sean materia de sesiones extraordinarias
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Quórum:
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- Constitución: 33% de los derechos de propiedad del condominio
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- Acuerdos: Mayoría absoluta de los asistentes
Error frecuente: Tratar materias extraordinarias en asamblea ordinaria.
2. Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta (>50%)
Aplica para materias más sensibles
Materias que pueden tratarse:
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Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a las materias a tratar en asambleas extraordinarias de mayoría reforzada
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Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración
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Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un periodo de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio
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Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio
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Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos
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Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del fondo común de reserva
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Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación
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Alteraciones a los bienes comunes
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Quórum:
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- Constitución: Mayoría absoluta de derechos de propiedad del condominio
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- Acuerdos: Mayoría absoluta de derechos de propiedad del condominio
Error frecuente: Aprobar grandes inversiones sin verificar el porcentaje real de derechos representados.
3. Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada (>66%)
Es la más exigente
Materias que pueden tratarse:
- Modificación al reglamento de copropiedad, en materias reguladas en este tipo de asambleas
- Delegación de facultades al comité de administración, respecto a ciertas materias establecidas en la asamblea extraordinaria de mayoría absoluta
- Enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos
- Reconstrucción o demolición del condominio
- Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación
- Cambio de destino de las unidades del condominio
- Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades
- Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo
- Construcción de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes comunes
- Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes
- Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales cómo sismo o salida al mar
Quórum:
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- Constitución: >66% de los derechos de propiedad del condominio
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- Acuerdos: >66% de los derechos de propiedad del condominio
Además, en ciertas materias debe asistir Notario Público y el acta puede requerir escritura pública.
Aquí los errores pueden costar años de litigio.
Formas válidas de realizar asambleas de copropietarios
La ley permite:
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- Presenciales
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- Telemáticas
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- Mixtas (híbridas)
Requisito clave:
El reglamento de copropiedad debe permitir participación virtual y garantizar votación efectiva.
Error frecuente: Realizar asambleas virtuales sin respaldo reglamentario.
Consulta por escrito: Alternativa válida
La ley permite reemplazar una asamblea por una consulta escrita.
Requisitos:
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- Envío formal a domicilio o correo registrado
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- Remisión de antecedentes completos
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- Exposición previa en sesión informativa (sin quórum mínimo)
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- Mecanismo que asegure identidad del votante
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- Lograr el mismo quórum exigido para la materia del tipo de asamblea convocada
Se entiende aprobada si alcanza el quórum requerido.
Error frecuente: Enviar encuesta informal por WhatsApp sin respaldo formal.
Antes, durante y después de las asambleas de copropietarios: Checklist de validez
Antes:
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- Citación con 5 a 15 días de anticipación
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- Registro actualizado de copropietarios
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- Materias claramente indicadas
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- Verificar copropietarios hábiles (al día con sus obligaciones económicas)
Durante:
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- Verificar quórum real de derechos
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- Identificar asistentes y representaciones
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- Restringir discusión solo a materias citadas
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- Certificación notarial cuando corresponda
Después:
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- Levantar acta detallando quórum y acuerdos
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- Firmas dentro de 30 días
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- Custodia formal del libro de actas
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- Escritura pública si la ley lo exige
La falta de acta puede ser sancionada con multa de 1 a 3 UTM, duplicable en caso de reincidencia.
¿Cuándo una asamblea se vuelve riesgosa?
Una asamblea es jurídicamente riesgosa cuando:
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- No cumple quórum real
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- Trata materias fuera de tabla
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- No tiene respaldo documental
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- No se levanta acta formal
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- Se vota sin verificar derechos
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- Se omite notario cuando corresponde
En esos casos, cualquier copropietario puede impugnar.
Y el conflicto escala a:
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- Juzgado de Policía Local
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- Nulidad de acuerdos
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- Costos legales
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- División interna
Conclusión
La asamblea no es solo una reunión.
Es el acto jurídico más importante del condominio.
Y su validez depende del cumplimiento estricto de la Ley 21.442.
Una asamblea bien hecha protege al Comité.
Una asamblea mal hecha lo expone.
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